Im September 2017 tagte der Bundesverband Baugemeinschaften e. V. in Hamburg. Motto der Konferenz: Soziale Ausrichtung von Baugemeinschaften. Neben Vorträgen standen auch konkrete Beispiele auf dem Programm: die Besichtigung aktueller Nachbarschaftshäuser vor Ort.

In der Hamburger HafenCity gehörte dazu das Wohnprojekt “Dock 71”. Im Jahr 2016 konnten die knapp sechzig Wohnungen am Lohsepark bezogen werden. Welche Erfahrungen hat die Baugruppe gemacht? Wie stand es um die Finanzierung in einem der teuersten Quartiere Hamburgs? Was macht das Dock 71 so besonders für die Bewohner? Und: Würden sie alles nochmal genauso machen?

Nicole und Sven, beides Gründungsmitglieder und Bewohner von Dock 71, gaben während eines Rundgangs duchs Haus Einblicke in die Entstehungsgeschichte des Projekts und den Alltag ihres Nachbarschaftshauses.

Urbane Lebensqualität: Das Nachbarschaftshaus Dock 71 liegt direkt am Lohsepark. Für die Bewohner bedeutet das: Treppe runter, über die Straße – schon sind sie im Grünen.


 

Kleingewerbeflächen im Erdgeschoss: Läden und Cafés im Dock 71 werden selbständig geführt von den jeweiligen Eigentümern, die Teil der Projekt-Gemeinschaft sind.


Auch für Baugruppen gilt: Aller Anfang ist … manchmal leicht

Nicole
“Auf Einladung von stattbau Hamburg GmbH und conplan GmbH, die das Grundstück an Hand bekommen haben, hat sich eine Gruppe mit dreizehn Parteien kurz vor 2010 zusammengefunden. Unter dem Namen ‘Dock 71’ ging es dann an den Start mit Architektenwettbewerb und einem vorgegebenen Konzept, das zum Beispiel einen Kindergarten in einer unserer Gewerbeeinheiten vorsah.

Unsere Gruppe hat das als großes Glück empfunden, eine feste Zusage für das Grundstück zu haben und sich nicht wie andere Baugruppen erst auf ein Grundstück bewerben zu müssen, denn so bestand damals die Aussicht relativ schnell einziehen zu können. Gemeinsam wurde dann geplant als Wohnungseigentümergemeinschaft auf einem Baufeld innerhalb einer Blockrandbebauung. Wir hatten unseren Architekten, den Generalunternehmer und den Baubetreuer.

Außerdem waren zwei weitere Baupartner vorgesehen neben uns, ein wichtiger Bestandteil des Gesamtkonzeptes war mit dem einen Baupartner der soziale Wohnungsbau. Das war etwas problematisch: Zweimal sind uns die Partner abgesprungen, weil die Gründung der Fundamente hier so kostspielig ist in der HafenCity. Vor drei Wochen ist jedoch auch dieser Gebäudeteil fertig geworden und eine Genossenschaft ist eingezogen.”

 

“Nun sind wir eine bunte Mischung und bilden einen Querschnitt unserer Bevölkerung ab. Die Hälfte der Bewohner sind Familien mit Kindern.”

Nicole
“In 2012 haben wir als erste hier auf diesem Baufeld angefangen zu bauen und sind 2016, damals noch mit Elbblick, eingezogen. Sehr früh haben wir unter den ersten Interessenten die Wohnungen verteilt: Jeder hatte die Chance einen ersten und zweiten Wunsch zu äußern. Nach dieser Runde waren noch zwanzig Wohnungen übrig – und darauf erhielt die stattbau Hamburg GmbH sagenhafte 300 Bewerbungen.

Daher entwickelten wir dann eine Art Casting: Wer passt zu uns? Welches Profil fehlt uns noch? Das hat wunderbar geklappt. Nun sind wir eine bunte Mischung und bilden einen Querschnitt unserer Bevölkerung ab. Wobei: die Hälfte der Bewohner sind Familien mit Kindern.

Außerdem gibt es zehn Gewerbeeinheiten im Haus, die ebenfalls verkauft sind und damit zur Eigentümerschaft gehören. Das war uns sehr wichtig. Denn nun ist der Betreiber gefordert, dafür zu sorgen, dass sein Geschäftskonzept auch wirklich funktioniert. Und wir haben uns durchaus gefragt: Wie erfolgreich ist das denn wohl, hier im Wohngebiet ein Geschäft zu betreiben? Und jetzt sehen wir: Das läuft toll!

Es ist grün durch den Lohsepark, es lebt! Aber als wir hier geplant haben, war quasi Wüste um uns herum. Da war nichts. Da drüben stand eine abbruchreife Halle von der Bahn und der Rest war grau.

Als wir damals mit Freunden hierher kamen um denen zu zeigen: ‘Guckt mal, hier wollen wir bauen’, da haben die gesagt: ‘Puuuh – seid ihr sicher?’ Und jetzt – jetzt sind alle begeistert, wie schön das hier geworden ist. Damals konnten wir uns das auch kaum vorstellen, da sind wir richtige Pioniere gewesen.”

Fact Sheet

DOCK 71
Yokohamastraße 2 – 10 /
Am Lohsepark 16
20457 Hamburg

www.dock71.de

  • Gründung der Baugemeinschaft: 2010
  • Baubeginn: 2012
  • Einzugtermin: 2016
  • Nutzfläche gesamt: etwa 7.500 qm plus Nebenflächen
  • 69 Einheiten gesamt, davon 7 ausschließlich Gewerbe und 3 als kombinierte Wohn- und Gewerbeeinheiten
  • Gemeinschaftsraum: rund 69 qm plus Außen(sitz)flächen
  • Große und kleine Dachterrasse mit insgesamt rund 115 qm
  • Aktuell 66 Bewohner
  • Gesamtkosten brutto: 3.370 €/qm
  • Etwa 200 Fahrradeinstellplätze

Im Innenhof des Nachbarschaftshauses: Die versetzt angelegten Balkone schaffen eine angenehme, lebendige Fassadenstruktur.


 

Wohnungen und Penthouses des Dock 71. Im Hintergrund Hamburg-Panorama mit Blick auf Hafenkräne und Elbphilharmonie, rechts die Türme von Hauptkirche St. Katharinen und Mahnmal St. Nikolai.


 

Was kostet das Bauen im Wohnprojekt? Und was, wenn sich Dinge mal ändern?

Sven
“Ich persönlich habe von der Planung Dock 71 auf den Baugemeinschaftstagen erfahren, die die Lawaetz Stiftung veranstaltet. Der spätere Baubetreuer von conplan war ebenfalls vor Ort und so fand ich zur Gruppe.

Wir hatten den Anspruch sehr individuelle Wohnungen zu schaffen. Zum Beispiel sollten Räume abtrennbar sein – wenn die Kinder ausgezogen sind, sollte es möglich sein die Wohnung der veränderten Nutzung anzupassen. Ja, der Planer hat da mitgespielt und wir haben das hinbekommen. Ausserdem wünschte sich jeder seine Küche woanders. Und auch das führte zu umfangreichen Nachträgen, beispielsweise beim Baustahl.

Heute müssen wir auch sagen: Der Architekt hätte uns bremsen sollen in unserem Enthusiasmus. Denn dadurch wurde die Statik, die Entwässerung und anderes viel komplizierter und damit teurer. Das haben wir so nicht überblickt.

Im Durchschnitt liegen wir mit den Baukosten jetzt, glaube ich, bei rund 3.400 Euro pro Quadratmeter. Also, das ist ja ok für die HafenCity, kann man sagen. Und da ist alles drin!

Bei den Verkaufspreisen haben wir gestaffelt: In den oberen Etagen verkauften wir die Wohnungen etwas teurer – und unten eben günstiger. Denn falls doch mal jemand verkauft, soll der, der oben verkauft, nicht mehr Reibach machen als der, der unten verkauft. Also, ein bisschen gerecht soll es schon sein.

Und dann ist es auch gestaffelt je nachdem, wohin die Wohnung orientiert ist. Wir haben ja hier fünf Häuser und in dem Haus Nr. 5, das zum Innenhof und zum Park geht, ist die Fläche am teuersten. Die Wohnungen, die zur Shanghaiallee rausgehen, die sind etwas günstiger. Für die Gewerbeeinheiten gilt ein und derselbe Preis.

Weil wir nicht wußten, ob wir das hinbekommen, den Verkauf der Gewerbeeinheiten, haben wir gesagt: Wenn du hier Geschäftsfläche kaufst, dann hast du ebenfalls die Möglichkeit eine Wohnung zu kaufen. Bei Baubeginn waren damit alle rund 70 Einheiten, 59 Wohnungen und 10 Gewerbeeinheiten, verkauft.”

“Wir gehören beide zur Arbeitsgruppe, die dieses Prozedere so formuliert hat. Aber mittlerweile muss ich sagen, dass ich es gerne anders entschieden hätte.”

Sven
“Als juristischer Laie und auch als Architektur-Laie ist es sehr schwierig, sich vorzustellen: In was investiere ich alles, was ich habe?

Die Gruppe hat kein eingetragenes Vorkaufsrecht. Sobald ein Mitglied verkauft, soll er zwar informieren und fragen, ob die Gemeinschaft Interesse hat, aber eine Verpflichtung gibt es nicht. Nicole und ich, wir gehören beide mit zu der Arbeitsgruppe, die dieses Prozedere genau so formuliert hat. Aber mittlerweile muss ich sagen, dass ich es gerne anders entschieden hätte.

Denn es gibt sechs Parteien, die sind nicht eingezogen – aus ganz unterschiedlichen Gründen. Die vermieten ihre Wohnungen jetzt. Und die Bewohner der vermieteten Wohnungen, die kommen immer noch nicht so richtig mit ‘in unser Boot’. Die ticken anders. Wir haben es bis jetzt noch nicht geschafft, sie in die Gemeinschaft zu integrieren.

Und ich glaube auch nicht, dass uns das jemals gelingen wird. Jedenfalls nicht so, wie wir anderen, die von Anfang an dabei sind. Bei denen kommt halt nicht so viel zurück. Die sind genauso gern zu Festen gesehen wie alle anderen. Wir haben sie eingeladen, an den Arbeitsgruppen teilzunehmen und damit auch an Entscheidungen – aber das war bislang ohne Erfolg.”

Im Erdgeschoss und dabei von Licht durchflutet: Der Gemeinschaftsraum des Nachbarschaftshauses Dock 71 – hier in der Blickachse West-Ost Richtung Lohsepark.


 

In seiner Ausstattung multifunktional nutzbar: Der Gemeinschaftsraum des Wohnprojekts, hier in der entgegengesetzten Blickrichtung von Ost nach West Richtung Innenhof.


 

Parkplätze und Tiefgaragen: Für Wohnprojekte oft ein Problem – und ein Kostentreiber

Nicole
“Die Tiefgaragenstellplätze – die sind eine echte Besonderheit. Die haben wir zu zwei Dritteln als Gemeinschaft gekauft und zu einem Drittel sind sie den Wohnungen zugeordnet. Die zwei Drittel werden vermietet: Viele Wohnungen haben gar keinen eigenen Stellplatz – und damit jetzt die Möglichkeit, einen zu mieten.

Zwei oder drei der gemeinschaftlichen Stellplätze werden zukünftig durch unser selbstorganisiertes Carsharing-Projekt genutzt.

Besonders am Dock 71 ist auch unser Mobilitätskonzept. Irgendwann ist in Hamburg ja der Stellplatz-Schlüssel gefallen. Vorletztes Jahr etwa. Wir hatten mit der Planung aber schon früher begonnen, als er noch nicht gefallen war. Und damit hatten wir ein Problem. Wenn alle Wohnungen einen Stellplatz hätten nachweisen müssen, hätten wir eine zweite Tiefgaragenebene gebraucht.

Das wäre jedoch viel zu teuer geworden. Denn je tiefer wir hier runter gehen, desto mehr Grundwasser haben wir in der HafenCity. Da haben wir gesagt: ist nicht. Da müssen wir ein Konzept entwickeln, das die Stadt mitträgt. Und daraufhin gab es unser Mobilitätskonzept.”

“Mit unserem Mobilitätskonzept im Dock 71 waren wir echte Vorreiter: ein solches Konzept mit der Stadt gemeinsam zu entwickeln und durchzusetzen.”

Nicole
“Das bedeutet: Wir bauen lediglich eine Tiefgaragenebene. Die Plätze werden von der Eigentümergemeinschaft vermietet an Bewohner, die einen brauchen. Wenn er nicht mehr gebraucht wird, geht er die Gemeinschaft zurück und an andere Interessenten.

Die Bewohner, die kein Auto haben, werden von der Baugemeinschaft unterstützt mit einem gesponserten HVV-Ticket. Die Mittel dafür kommen aus den Nebenkosten, die wir alle zahlen. Der finale Wirtschaftsplan ist noch nicht verabschiedet. Aber wir rechnen mit 3,80 Euro/qm inklusive der Umlage für das Mobilitätskonzept sowie der Rücklage.

Mit dem Mobilitätskonzept waren wir hier in der Stadt echte Vorreiter, dieses Konzept mit der Stadt gemeinsam zu entwickeln und durchzusetzen. Dabei war es für viele wirklich schwer vorstellbar, von vornherein verpflichtet zu sein auf ein Auto zu verzichten. Inzwischen ist es aber eher so, dass wir uns anstrengen müssen, unsere Stellplätze vermietet zu bekommen.

Es gibt zwei bis vier Fahrradstellplätze pro Wohnung. Manche haben sogar fünf. Das heißt, es müssen in Summe um die 180 Stellplätze sein, glaube ich. Es gab eine Umfrage dazu, und ich glaube es sind mehr als genug. Die Plätze im Fahrradraum sind jeweils Wohnungen zugeordnet, so dass man also nicht suchen muss: Wo ist gerade einer frei?”

Zufahrt zur Tiefgarage des Nachbarschaftshauses Dock 71: ästhetische Verblendung der Tore und Fassaden mit Streckmetall.


 

In Reih und Glied und sicher verwahrt: Platz für Zweiräder aller Art im Fahrradkeller des Wohnprojekts – vom City-Bike bis zum Anhänger für die Kids.


 

Baukosten, die deutlich unter den Schätzungen bleiben: Geht das bei Wohnprojekten?

Sven
“Die HafenCity GmbH respektive die Stadt Hamburg subventioniert Baugruppen, indem diese einen geringeren Preis für das Grundstück bezahlen müssen als herkömmliche Investoren. Ich meine, wir haben 1.200 Euro/qm für das Baugrundstück bezahlen müssen.

Das bedeutet für die Herstellungskosten des Hauses: Im Mittel 2.250 Euro/qm zuzüglich Grunderwerb – das ist wirklich preisgünstig. Aber ja, in allen Verträgen stand drin, dass auf die Kosten geachtet werden muss. Unsere Kalkulation ging mal von 3.200 Euro/qm aus. Und ich muss sagen: Ich wüßte nicht, dass wir auf irgendetwas groß verzichtet haben.”

“Danke für diesen schlauen Hinweis, den uns andere Baugruppen erzählt haben!”

Sven
“Im gemeinschaftlichen Dachgarten mit etwa 55 qm steht ein knallroter Container. Er beherbergt die Sommer-Küche. Sie war von Anfang geplant, es gab extra eine eigene Arbeitsgruppe dafür, und war damit auch Bestandteil der Finanzierung.

Ein weiterer Container im Dachgarten dient den Sanitäranlagen. Danke für diesen schlauen Hinweis anderer Baugruppen, die uns nämlich erzählt haben, dass sie zwar eine gemeinschaftliche Dachterrasse haben, aber leider keine Toiletten in der Nähe.

Der Dachgarten ist die Heimat von Apfelbaum und Kräutern, Erdbeeren und Frauenmantel. Einige andere Teilbereiche des Daches sind private Aussensitzplätze der Bewohner. Daher soll es hier eher keine ausufernden Partys geben. Für die Sommerküche und auch den Gemeinschaftsraum im Erdgeschoss gibt es ein ‘Logbuch’: Hier wird genau dokumentiert, wer wann die Einrichtung genutzt hat.”

Da freut sich der grüne Daumen: Spaten in die Hand und raus aufs Dach. Der Rooftop-Garden bietet Raum für Nutz- und Zierpflanzen aller Art mitten in der HafenCity.


 

Dachgarten für Selbstversorger: Ob die Zwergbirne je tragen wird, muss sich erst noch zeigen. Aber die ersten Salate und Gemüse wurden schon geerntet.


 

Gemeinschaftliches Leben im Nachbarschaftshaus – wie sieht das aus? Und wie wird es organisiert?

Sven
“Das Schöne ist: Es gab gar nicht viele Ideen zum Thema Gemeinschaft. Das hat sich ganz natürlich entwickelt. Die meisten sind hierher gekommen, weil sie bezahlbaren Wohnraum erwerben wollten. Ich wollte mich nie in eine Gemeinschaft einkaufen, das gebe ich gerne zu. Bekommen habe ich etwas anderes, etwas besseres.

Die Familien mit kleinen Kindern verabreden sich über soziale Netzwerke und treffen sich dann hier oben auf dem Dach oder schieben den Grill auf den Bürgersteig. Es gibt Bewohner, die sieht man selten, dafür beteiligen andere sich in den Arbeitsgruppen. In unserem gemeinschaftlichen Raum passiert inzwischen immer mehr: Menschen stimmen sich ab zum Yoga oder Fussball gucken.

Die Dinge brauchen Zeit. Wir haben fünf Treppenhäuser – damit wir in Kontakt treten können haben wir ein Basecamp eingerichtet: Einen Email-Verteiler. Die meisten treffen sich in den Arbeitsgruppen, aktuell sind vor allem die Gruppen für die Bearbeitung der Baumängel und das Carsharing aktiv. Hier wird Gemeinschaft nicht gelebt, sondern gemeinsam gearbeitet.”

“Die meisten sind gekommen, weil sie günstigen Wohnraum wollten. Ich wollte auch nie in eine Gemeinschaft. Bekommen habe ich etwas anderes – etwas besseres.”

Nicole
“Allgemeine Aufgaben übernimmt bei uns eine professionelle Hausverwaltung sowie ein Hausmeister. Denn das selbst zu organisieren, dafür sind wir hier viel zu viele Bewohner.

Der Kontakt in das Quartier geschieht über die Foren: Der ganze Stadtteil hier ist sehr aktiv. Da gibt es zum Beispiel die Freunde des Lohseparkes, das Netzwerk HafenCity oder auch die Flüchtlingshilfe.

Es ist wie überall: Menschen, die sich hier im Projekt engagieren, engagieren sich auch im Quartier und darüber hinaus. Und Menschen, die in einer Baugemeinschaft bauen, kennen Menschen die in einer anderen Baugemeinschaft gebaut haben. Auch die Kindergärten und Schulen stellen eine Verknüpfung her.”

Dachgarten in Blickrichtung Nordost: Im Hintergrund der Sitz der Spiegel-Redaktion.


 

Info-Flyer als Teil der Öffentlichkeitsarbeit für das Wohnprojekt: Das Interesse von Baugemeinschaften, Medien und Instituitionen am Dock 71 ist groß.


 

Wohnen mit echtem Mehrwert für alle Bewohner – insbesondere Familien und Kinder

Sven
“Der größte Mehrwert? Man zieht in einer Großstadt in ein neues Haus – und man kennt sofort unheimlich viele Menschen.

In der Neustadt, wo ich vorher gewohnt habe, kannte ich zwar viele im Haus. Aber das galt eher nur für mich. Eigentlich haben sich die meisten lediglich gegrüßt. Hier kennen sich einfach alle untereinander.

Die Kinder haben alle ein ähnliches Alter und viele spielen miteinander im Hof – irgendjemand hat immer ein Auge darauf.”

“Die Kinder haben alle ein ähnliches Alter und viele spielen miteinander im Hof – irgendjemand hat immer ein Auge darauf.”

Bei den Texten handelt es sich um die transkribierte Wiedergabe der Erläuterungen von Nicole und Sven während der Begehung des Nachbarschaftshauses am Samstag, 23. September 2017. Vielen Dank für die intensiven Einblicke in dieses Projekt!
Schlussredaktion, Layout und Fotos: Edgar Wilkening

Astrid Engel

Dipl. Ing. (FH) Architektin bei Quartierplaner
Ich bin selbständige Architektin und Quartierplanerin. In meiner Arbeit befasse ich mich mit Wohnprojekten und Mehrgenerationenhäusern. Ich nenne sie Nachbarschaftshäuser. Denn das ist für mich der zentrale Punkt, wenn es um neue, zeitgemäße Formen des Wohnens im 21. Jahrhundert geht: Raum zu schaffen für Individualität ebenso wie für nachbarschaftliches Miteinander. Wenn Sie Fragen dazu haben: Schreiben Sie mir an astrid.engel@nachbarschaftshaeuser.de. Ich freue mich darauf!
Astrid Engel